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2012年9月16日 (日)

消費税関連でマンション購入時期に理財センスを発揮

優秀な管理会社に管理を委託すれば、その効用も大

弁理士 さなり しげのり Google検索 SANARI PATENT

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消費税関連でマンション購入時期に理財センスを発揮する向きも多く、四谷周辺のマンション広告は益々活発である。購入後は管理費と修繕積立金の負担が伴うが、優秀な管理会社に管理を委託すれば、その効用も大きい。典型的な管理委託契約書においては、「Aマンション管理組合は、このマンションの管理に関する業務を、次条以下に定めるところによりB管理会社に委託し、Bはこれを受託する」として、「管理業務の内容は、次の通りとし、別紙業務仕様書に定めるところにより実施する」と定め、組合運営業務、会計・出納業務、維持修繕業務、保守点検業務、緊急対応業務、清掃業務を掲げているから、総会議題の決定(管理会社変更の案件を含む)と組合員間紛争の処理以外は、全てBに委任されている。理事会は、上記例外案件についてのみ開催されることが適当であるから(冗費・役員労力の節約)、友人居住のAマンションでは、理事会の開催が年3回程度という理想的な実践になっている。

委託された「維持修繕業務」は、その大小を問わないから、業務仕様書においても「Bは、必要に応じて、修繕に関する企画案を作成し、Aに提出する」と定めており、提出された場合には、これを理事長が総会に報告することとなる。なお、「Bは、Aがこのマンションの修繕(大規模修繕を除く修繕)(SANARI PATENT注→大規模修繕は外注せず、管理会社直轄とするという意味)を外注により、B以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施日の調整、実施の確認を行う。この実施の確認は、作業報告書の受領の代行、Bが実施する外観目視点検および外観目視機能点検により実施する」と付記しているが、このような煩わしい方法をAが選択することは、常識的に考えられず、空文である。

AはBに、管理業務費を支払っており、それは、維持修繕に関する上記企画の作成に対する対価を含むから、AはBに、その作成と遂行を当然要求すべきである。

(コメントは sanaripat@gmail.com  にご送信ください)

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