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2012年7月11日 (水)

マンションの修繕技術と長期修繕計画の重要性

都市圏のマンション居住者比率累増とスマートコミュニティの構築

弁理士 佐成 重範 Google検索 SANARI PATENT

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マンションは私有物件の集合体だから、私的財産権処分の自由を基本とするけれども、都市インフラの重要な要素でもあるから、公益保護のための規制に服すべきことも当然である。平成13年にマンション管理適正化法が施行され、国土交通省が定めて発表する標準管理規約への即応が要請されたことも当然である。

この標準管理規約には、管理組合が行うべき業務として、「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画の管理」を明示している(32条1項3号)。

標準管理規約のコメントも、国土交通省が定めて発表するが、次のように述べている。

1.    建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに、計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕のために重要である。

2.    長期修繕計画の内容としては、次のようなものが最低限必要である。

2-1 計画期間が25年以上であること。なお、新築時においては、計画期間を30年程度にすると、修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。

2-2 計画修繕の対象となる工事として、外壁補修、屋上防水、給排水管取替、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められたものであること。

2-3 また、長期修繕計画の内容については定期的な(おおむね5年程度ごとに)見直しすることが必要である。

3.    長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断(建物診断)を管理組合として行う必要がある。

4.    長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成のための劣化判断(建物診断)に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じて、管理費または修繕積立金積立金のどちらからでもできる。

佐成重範弁理士所見→マンション管理業者のHPには、「大規模修繕計画」と称しているものが多いが、「長期」という時間概念と、「大規模」という規模概念とは、

明らかに内包する範囲を異にするから、「長期修繕計画」に統一し、「大規模修繕計画」を、中小規模修繕計画と共に、長期修繕計画に内包すべきである。実質を同様に考えているならば、名称を長期修繕計画に統一する方が明快である。

(コメントは sanaripat@gmail.com  にご送信ください)

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