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2010年10月 5日 (火)

Japan Excellent Inc.’s Real Estate Portfolio of Mainly Office Buildings in Metro

 ジャパンエクセレント投資法人のビジネスメソッドとメトロオフィス集中戦略

弁理士 佐成 重範 Web検索 SANARI PATENT

B Site http://sanaripatent.blogspot.com/

R Site http://plaza.rakuten.co.jp/manepat

Twitter http://twitter.com/sanaripat

ジャパンエクセレント投資法人の第8期決算運用報告(2010-01-01~2010-06-30)が先般届いているが、投資信託及び投資法人に関する法律」と「金融商品に関する会計基準」との規律のもとで、次のように述べている(SANARI PATENT要約)。なお知財専門家としては、特許庁の特許発明公開において、株式会社ナカヤマコーポレーションンの「不動産ファンドシステム」(特許庁公開日2010-03-26)など、今年初来だけでも不動産関係が45件に及ぶことを念頭に置く必要がある。

(1)  オフィス賃料市況が引続き悪化する中でジャパンエクセレント投資法人は、保有物件の稼働率を高水準に緯持し、ポートフォリオ全体の期中平均稼働率(SANARI PATENT: 資産運用中建物の賃貸実現率、すなわち空室率の逆)97,5%にすることができた。また、投資法人債の発行等により、調達先の多様化、弁済期限の分散化、調達資金の長期化・金利の固定化を図ることにより、財務基盤を強化した。

(2)  リート事業を取巻く経営環境は、大きく変化しつつあるが、東京圏では、都心の大規模優良ビルを中心に、立地改善や増床といったテナントニーズが顕在化しつつあり、優良物件から徐々に、稼働率が底打ちに向かうものと予想される。ジャパンエクセレント投資法人は、スポンサー系プロパティマネジメント会社との連携(後記4)をこれまで以上に強化し、保有物件の中長期的な安定稼働と賃料水準の緯持を図る。

(3)  また、不動産価格の調整が進み、物件取得の環境が整いつつあることから、積極的に投資機会を追求する。

(4)  不動産・金融の両面に強みを持つスポンサー企業、すなわち、第一生命保険、みずほ銀行、興和不動産、積水ハウス、モルガンスタンレー、第一ビル、相互住宅、みずほ信託の総合力を活用・結集する。

(5)  大都市圏のオフィスビル中心に、収益の安定と拡大を追求したポートフォリオ運用を行う。ポートフォリオに占める投資比率は、オフィスビルが90%以上、所業施設・住宅用が10%以下だったが、2010-06-30現在ではオフィスビルへの投資比率が100%である。また、東京圏エリアへの投資比率が94%である。

SANARI PATENT所見

ジャパンエクセレント投資法人が上場時(2006-06-30)のポートフォリオ価格は983億円、2010-06-30時点では1810億円で、2010-12-31時点では1834億円と見込まれ、主な保有資産に、興和川崎西口ビル、赤坂ガーデンシティ、大森ベルボートD館などが見られるが、SANARI PATENTは、羽田の国際空港化拡大に伴って川崎市を含む都心圏域・都心機能の拡大が、東京圏オフィスビルの高度利用を一層高めると考える。

(コメントは sanaripat@gmail.com  にご送信ください) 

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